房屋渗漏维修申请北京日报采访张艳玲律师老
2024年05月11日 雪梨资讯
北京美泰律师事务所主任 张艳玲律师 接受北京日报采访，就老房维修怎么使用公维金作出回答。
老旧房屋维修，要申请使用公维金！
文章来源丨北京日报
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采访律师丨北京美泰律师事务所 主任律师 张艳玲
律师介绍
北京暴雨虽然已经过去，受灾村落也在积极维修，但近日12345市民热线接听的涉雨相关来电却有增无减，特别是关于房屋漏雨的诉求更是数不胜数，于是北京日报记者实地走访了几个小区，查看了居民房屋的漏水情况，并就提出的相关问题，请专家进行了答复。
居民提问
“老房维修怎么用公维金？”
张先生家住丰台区久敬佳园一栋高层住宅楼的中间楼层，其家中南侧窗户、北侧厨房外墙渗漏已有多年，“越漏越严重，半个房顶都快发霉了。”张先生说。
近年来，张先生同邻居们一直向小区物业公司、业委会申请，希望能动用公维金为其修复漏水，但物业公司表示“修不了”。“修不了”的原因，一是之前的物业公司因属于“临时物业”，没有申请公维金的资格。虽然后来小区换了新物业公司，但是，张先生家的漏雨仍未得到维修，“特别是我家南窗漏水，说是不属于公共区域，不能使用公维金。”
为修窗户，张先生曾找到七八家维修公司来看现场，“都说是外墙渗水，即使换了新窗户，也会照样漏。”此后，张先生又找了几位专修防水的师傅，师傅说雨水随处流，必须试着找漏点，“修一次2000元，就负责当年不漏。如要求保修5年，费用得5000元。”张先生发愁，“假如我今年掏钱修了，有可能来年后年还得掏钱修。很多邻居家情况和我一样。大家都很愁，都盼着能用公维金一次性修好。”
为修大规模漏雨，张先生同邻居们一直在呼吁，并反复签字，“自己都感觉上蹿下跳地跑。”去年10月，公维金申请最终以“应急事项”走完了所有流程，房管部门也完成了审批，“走‘应急事项’申请公维金维修，是因有居民不同意，未通过‘双三分之二’投票。当时也只是完成了部分顶楼的漏雨维修，并没有对外墙进行维修，因此很多业主家漏雨问题至今没得到解决。”
进展
200余户业主申报漏雨维修
记者了解到，至8月6日，久敬佳园已有264户业主向物业公司申报家中漏雨，该次申报工作将于8月10日截止。“目前还不确定是否会动用公维金，统计结束后，我们会将相关情况上报业委会、社区等，并就能否动用公维金进行讨论，看是否能通过投票比例。”该小区物业相关负责人告诉记者，此次申报漏雨的情况基本是厨房、窗台、小卧室及飘窗处漏雨。采访期间，记者曾多次联系该小区业委会负责人，但一直未能取得联系。
专家分析
张艳玲认为，依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿……住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。老旧房屋维修，可以申请使用公维金。
对于“共用部位”的理解，是根据法律、法规和房屋买卖合同相关规定，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。顶楼层和外墙都属于共用部位，顶层漏水、外墙渗水，都可以使用专项维修资金。“外墙是建筑物的外立面，窗户不是外立面，属于业主使用部分，不是共用部位。窗户漏雨业主可更换窗户。但若窗框与墙体相接处漏雨，雨水只是通过窗户渗漏，应属于共用部位，可申请公维金。”张艳玲表示，若对此出现争议，业主可向房屋安全部门申请鉴定。外墙渗水，若不能被认定为“紧急事项”，可以走公维金正常程序申请。
有关业主投票范围的认定，张艳玲说，应是住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案。专属一个单元业主的共用部位的维修改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；商品住宅之间共用部位的维修费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。“比如，只是一栋住宅楼漏雨，并不必须由全小区的业主投票同意，才能使用公维金。具体要看共用部位所在楼栋。”
8月初，北京市住房和城乡建设委会同市住房资金管理中心紧急下发《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》，明确先施工抢险、再公示并拨付资金的程序。这一新规优化完善了房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程，进一步提升了资金使用效率。
如果窗户漏雨无法申请到公维金进行维修，是否应由物业或是物业使用小区公共收益来进行维修？对此，张艳玲认为，具体应看物业服务合同中的相关条款，“如果合同规定，物业负责小区业主住宅共用部位、共用设施设备的维护管理，而业主家窗户或内墙，属于业主专有部位，那么按照合同执行。另外，公共收益属于全体业主，若想使用该笔费用，也需经过小区业主公约，或是业主投票决定。”