租户损坏电器维修费谁付租房时设施维修费究
2024年06月19日 雪梨资讯
在房产价格日益严峻的情况下，租房成为了大多数人心中“经济实惠”的选择，但是租房始终无法像买房一样给予人们更多的生活自由，作为租户要爱惜出租人的房屋，避免出现严重的磕磕碰碰，也要及时与房东沟通续租事宜。
同时，作为出租方也有着其要履行的相关义务，如为租客提供真实的房源，对房屋设施做好维修、保障工作。那么现实生活中租房时房屋设施质量与房东承诺不同，所需花费的维修费用到底如何向房东主张呢？
案例摘要：
小王想到大城市去打拼，为了节约成本，他一直想租一个“物美价廉”的房子，多番查看后终于选定了一间公寓的单间房，房间很小但是房东给配置的设施还算齐全，有小冰箱、小洗衣机、空调等等，单人使用足够了。于是，小王很快与房东签订了租房合同，开始了自己的拼搏之路。
住了一个多月后小王发现家里的冰箱总是自己断电，导致冷冻食物无法存放，由于处于夏季使得保鲜层的饭菜也很容易变质，考虑到可能是冰箱内部线路接触不良，小王决定联系房东商讨一下维修的问题。
房东答应负责维修冰箱但一直以没有时间为由拖延，又过了一段时间，小王最终选择自己请工人进行维修，并向房东提出均摊维修费用的请求，没想到这次房东直接说这是小王自己使用的问题，应当由小王自行承担，并拿出当时签订的租房合同，指出条款中夹杂的一句“租房期间一切设施维修费用由承租人自行承担”。小王十分懊悔签协议时没有仔细查看条款内容。
难以咽下这口气的小王向人民法院申请确认租房合同中的该项条款无效，经法院调查，房东与其他租客签订的租房协议内容与小王的一致，是中介公司为其提供的租房合同模板，属于格式条款，在签订时，房东并未对此条款进行说明解释，因此法院认为该项条款无效，房东需承担相应的维修费用。
以案释法：
一、小王是否有权要求房东承担冰箱维修费用？
一、房屋租赁中出租人、承租人应当履行什么义务？
《中华人民共和国民法典》
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
因此本案中小王有权要求房东承担冰箱维修费用。租房本质上是租客暂时拥有了该房屋的使用权，房屋内的各项配置也跟随房屋租赁关系使租客获得使用权，而使用的前提是该设施具备供人使用的性能，若因设施存在问题而无法使用这与双方之间的约定不符，作为使用人有权利要求出租人将租赁设施恢复至具备使用价值。因此，对于租客小王来说，冰箱此时不足以为其提供良好的使用体验，其有权向房东提出维修请求。
二、双方签订的租房合同是否有效？
双方签订的租房合同是有效的，但针对维修责任的条款是无效的。
判断合同是否有效主要从两个方面判断：
一是合同规定的内容是否符合法律的规律，行政法规的规定，不违背公序良俗，同时要具体分析合同双方各自权利、义务能否在合同中得到体现与保障。上述案件中小王与房东签订的房屋租赁合同内容符合有关租赁的法律规定，租赁价格合适，租赁方式合理，整体不违背公序良俗，能够将出租人与承租人的权利、义务准确体现。
二是合同签订时是否表达了双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。合同涉及到双方各自的切身利益，根据每个人对利益的自主决策权，要求合同当事人基于自愿原则去签订合同，自愿签订的合同双方往往更愿意履行，这样的规定有利于促进契约精神的传播，也有利于营造诚实守信的交易氛围。在上述案件中，小王与房东签订租房合同时双方均为真实的意思表示，不存在违法欺骗等情形。
综上所诉，小王与房东签订的租房合同是有效的，但是整体合同的有效不妨碍对具体条款效力的判断，合同中的每一项条款都是合同整体利益的各个相关联点，条款的内容、形式均可以通过协商决定，其效力的判断方式与整体合同类似。
上述案件中，小王在签署租赁合同时并没有注意到该项条款内容，但是，此条款属于格式条款，涉及到承租人小王的切身利益，房东有义务针对该条款对小王进行说明，听取小王的意见。从第二方面考虑，小王在签订合同时并没有对该条款作出真实的意思表示，因此该条款是无效的。
《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 ：有下列情形之一的，该格式条款无效：
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利
三、对于格式条款，合同双方有什么样的义务？
格式条款是根据行业或相关交易的一般性规定而制作的利于重复使用的条款内容，一般来说仅是合同双方权利义务及合同形式的阐述，若格式条款内容涉及到合同双方的切身利益，此时合同一方具有向另一方解释说明的义务，若没有进行解释说明则因此产生纠纷时能够认定该项条款内容无效。
结语：
交易的完成需要双方秉持诚实原则、契约精神，在自身利益受到损害时，一定要学会维护权利，依靠法律途径去纠正违法情形。同时，租房所涉及到的相关利益并不少于买房，甚至更加容易出现纠纷，因此在租房时前尽量详细明确房屋各项信息，包括所有权归属、设施质量、安全隐患等等，在签订租赁合同时，要仔细浏览合同条款，不理解的地方提出疑问或寻找专业人士的帮助，时刻以维护自身利益为重中之重。