租户上门维修电器合法吗租房平台的维修师傅
2024年06月19日 雪梨资讯
找房看房租房一条龙
租房平台方便你我他
然而没想到的是
半夜合租房潜入“不速之客”
平台百般推辞责任
这合理么？
合租房深夜潜入“不速之客”
2022年6月12日，陈女士在某知名房屋租赁平台（以下简称平台）选择了一套三室一厅的合租房，并与平台签署了《房屋租赁合同》。合同约定平台向陈女士提供该房屋中的02卧室用以居住，租赁期限三年，租金3730元/月，服务费373元/月。
6月17日，平台交付了房屋，陈女士搬进了02卧室。随后其他两室租客先后搬走，只剩陈女士一人独自居住在这套房子中。然而在7月6日晚上11时许，陈女士在房间依稀听见隔壁03卧室有响动，怀疑有人进来，在陈女士询问对方来历时，可疑人员并未做出任何回应和澄清。直至第二日，平台的员工才查证后告知陈女士，昨晚入室人员是维修空调的师傅。
陈女士认为，平台聘请的维修人员在未经任何通知及允许的情况下，打开租屋大门的密码锁入室，足以证明平台对门锁密码及人员管理混乱、随意，不仅侵犯了自己的隐私权，也严重违反了合同约定，于是报警。同时，陈女士希望相关负责人尽快出面处理此事，而平台始终是消极应付的态度。
7月10日，陈女士通过微信向平台工作人员提出要单方面解除租房合同，并将一周内搬走，但平台迟迟未对陈女士解约一事作出答复。7月20日，陈女士提前解除了《房屋租赁合同》并返还该房屋。随后平台向陈女士返还5269.55元。
陈女士对退费不满，却与平台协商未果，便将平台所属公司告上法庭，要求平台所属公司退还押金、剩余租金及服务费，共计6122.33余元，并支付违约金3730元、赔偿中介费损失共2100元。
在一审中，平台对上述事情做出了回应和答辩。平台认为上门维修空调的行为不构成违约，工作时间晚修是小区做核酸期间封控所致，同时平台认为双方已经结清合同解约款项，平台无需再支付其他费用。
一审法院经审理后认为，本案中空调维修人员晚上11时进入涉诉房屋，已然超出正常合理的上门维修时间，且平台未就该时间点合理通知陈女士。同时，平台也未能举证证明当时存在紧急情况。一审判决平台所属公司在返还5269.55元的基础上，还需向陈女士返还各项费用6042.60元，并支付违约金3730元，关于中介费损失2100元的主张没有合同依据，不予支持。
法院：合租房屋公共区域属相对私密空间，承租人享有不被侵扰的权利
平台对于上述判决不服，上诉至上海市第一中级人民法院。
本案的焦点在于，陈女士的承租范围为02卧室，平台聘请的维修人员未经陈女士同意上门对公共区域03卧室进行维修，该行为是否侵害了陈女士的合法权利，对陈女士的居住安全构成影响。
法院认为，基于合租房的特性，涉案房屋02卧室的使用权应由陈女士专属使用，公共区域部分的使用权由合租人共同使用。陈女士承租涉案房屋后，其居住的02卧室属于私密空间，房屋公共区域部分则属于相对私密空间，承租人享有生活安宁、个人隐私等不被侵扰的权利。鉴于此，平台将涉案房屋02卧室及公共区域使用权一并转移给了陈女士，故平台不再享有随意进入涉案房屋的权利。
平台安排的工作人员在涉诉房屋仅有陈女士一人租住、且不存在紧急情况下，于不恰当的时间点未经陈女士允许擅自进入涉讼房屋，对陈女士的居住安全构成了实质威胁。此外，平台在陈女士寻求帮助时，未及时予以回应，之后也未能给出实质性的整改方案，导致陈女士的信任基础丧失。陈女士以房屋租赁合同中约定的“甲方原因影响乙方居住安全”主张其享有单方解除合同权利，合法有据。因此陈女士要求违约方即平台承担违约金符合合同规定。
综上所述，上海市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
法官：平台应明确合租公寓的公共区域界定、租客权利等问题
法官认为，对于合租性质的房屋，合租人对房屋内公共区域的使用具有容忍义务，但限于合租人与合租人之间，平台将公共区域使用权转移给租户，就不再享有随意进出的权利。平台应当要明确合租人专属部位以及公共区域的相应管理规定，细化租客入住后公司因管理需要进出租赁房屋的特别约定。另外，要明确区分紧急情况及一般情况下，公司管理人员对于租赁房屋的入户管理规则，以保护租客对房屋的正常租赁使用。
最后，该案合议庭向平台发出了司法建议书，希望平台能够从保护租客合法权益角度出发，完善管理机制，规范公司人员培训，加强内部人员管理并落实好相应的配套措施。进行房屋检修等工作前，应履行事前告知义务，避免引起误会、恐慌。平台还应当构建有效沟通机制，及时应对突发事件，打通各环节的工作流程，避免产生不必要的矛盾与纠纷。
文章来源：公众号@上海一中法院
图片来源：视觉中国