北京花家地两居装修北京楼市内行人士从不怕

2025年05月06日雪梨资讯

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，您非常推荐东三环的公房，比如团结湖，劲松6万多。我看到光辉南里也才6万，为什么不推荐这里呢？

回答：2019年团结湖单价基本在7万劲松6万多但是在2017年一个6万不到，一个5万不到。现在是正常价格，但是套利空间不大。光辉南里小区非常拥挤，房屋品相很差，所以相比光辉里的7万，有一定折价。

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：推建看看二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。后面的规划没问题。

提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。

回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。九龙花园是双井标准的老破大。不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。

提问：1，房姐你好，我看了重庆的房子。不限购，如果在那边买房子您有什么好的标地？为什么那边值得买？ 2，另外我在通州清水湾有一套三居，您是建议是持有还是卖了？或者您这边有没有其他北京的投资标地？在线等，盼回。谢谢房姐

回答：重庆核心区+地铁沿线+10年内次新+2.3房，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸通州清水湾可以持有，没必要换

提问：房姐你好，新人首问，个人子弹500+ ，外地有套房子有贷款，这套想全款，一居或两居都可以自住兼投资，希望尽量品质点点的小区，个人目前在考虑1，润枫水尚一居60多平 460W。2，天鹅湾一居 79平 550万 3，宝星国际二期一居81平左右 575万。请问这几个小区比较哪个好一些？价格在多少可以出手？现有子弹能买到两居吗？房姐还有其他推荐的朝青或望京的小区吗？感谢

回答：天鹅湾和润枫水尚溢价较高投资不适合，除非只考虑自住可以淘一下百子湾，例如苹果社区后现代城、沿海赛洛城两居

提问：房姐，你是不是觉得疫情以后，也会想非典那年，房价大幅度增长呢？

回答：房价涨的原因是因为本身要涨，不是因为非典上涨。非典后，房价没有跌，说明非打击性的传染病，对房价没有根本影响。要说非典对房价完全没有影响也不正确，非典让更多的人明白：个体生命的脆弱普通个体在庞大组织中的渺小租售不能同权非典之后的经济刺激政策，从侧面上释放了通货膨胀，一定程度上导致了物价进一步上涨。

提问：房姐好，亲戚因工作原因长期在广西广东附近出差。特别看好湛江、防城港、南宁等城市。还说前几年另外一个熟人买南宁的房子最近卖了翻倍还多。说投资就要买这几个城市的房子。这几个城市是不是大坑？因为三四线城市没有房地产？

回答：都是大坑南宁的翻倍，类似于三四线因为棚改导致的一波流涨幅拉长10年的行情看，基本和三线城市接近。

提问：房姐好，看了问答深受启发，果断付费，新人首问。基本情况：本人大学即将毕业，暂无收入，父母和我都是北京户口。目前我有sfsd资格，父母现在每年可还贷50，手中现金200万；家里在后沙峪双裕花园有一套顶层四居大复式，现在市场成交价格580左右，预计这两年可以装电梯；下花园北京郡有一套边户联排，看了问答准备卖了，大概可以卖220左右，抛去贷款到手150。问题：父母想趁着没退休再买个品质高一点的房子，喜欢西边，考虑自住和保值增值。 1.后沙峪的房子现在卖掉是不是有点不值？ 2.目前看了西山锦绣府，临路第一排155p1000出头，但开发商说只能全款，由于是新房期房，全款抵押是不是没法操作？圆明园西路北延对于第一排房价影响大吗？ 2.看了中海天钻，父母对户型很满意，觉得位置通勤也不错，但听说要卖到7.6？古城7.6万算不算CEO盘？可以入吗？ 3.海淀看了看金玉府，丰台春风和院，还有天悦一号都可以考虑，可以推荐一下其他小区品质好的标的吗？ 4.我留着sfsd的指标等之后工作再用合适吗？还是赶紧用了比较好？现在还是比较乱，希望房姐点拨。

回答：1. 后沙峪的房子如果能装电梯，可以等等再卖 2.期房没发全款抵押，影响不大 3.7.6的价格CEO盘 4. 天悦一号旁边的金府大院也可以看下 5. 有资金就入，不用等

提问：房姐好！北京是首都但是赶人，限购限贷，都投资并不友好；重庆沈阳是目前二线城市的价值洼地，并且有购买和加杠杆的后门。我的主场北京，自己房票已经消耗完，也不愿意离婚分核，目前还有老人迁户口得到的老人首房首贷票一张，即将过期。目前手头有现金240，家庭年入100，无负债。一边是雪坡有限的北京，一边是客场沈阳重庆，纠结应该出手哪里？

回答：一线城市都限购限贷。北京是相对容易破限购限贷的城市。沈阳可以配置，沈阳的关键是贷款，一个核bf贷3套，老人核酌情打折。如果需要批量5套10套建仓，还需要解决抵押贷的问题，或者多核的问题。北京买完房产，往往还有10-20万的残留资金，相当于一套沈阳的首付。没有使用的信用卡，单张15万，又是一套沈阳的首付。买沈阳不需要特意考虑凑首付，先计算解决贷款，然后再倒退，你能用出去多少首付。关键词：你能用出去多少首付？

提问：老师请问下，亲戚排号西三旗共有产权房，位置靠前，这种共有产权房性质的房子，4万多一平，值得买吗？北京首套，外地有房

回答：共有产权房是坑共有产权房，不是房子，产权握在权力的手上。一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。共有产权房，产权风险敞口太大，西三旗4万多的太贵。不要期待共有产权房。等待投食的人生，会渐渐失去希望的能力。

提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万/平，长期投资，您看怎么样？

回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

提问：房姐，您好，请问北湖渠三居暗厅69平米380万顶层和花家地南里两居明厅57.65平米427万哪个更值得入手？北湖渠可以上九年陈经纶，但是流动性比较差。花家地南里可以上花家地实验小学，但是总听说花小越来越差，不知道怎么选？

回答：花家地实验小学，这个小学10年前是望京最好的小学，但是对口中学不行，后来就迅速坠落了，如果你以后不会着急卖，可以看北湖渠

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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